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200812/17

牛刀:土地招拍掛體系面臨重構【展望09】十一

政府還能賣地嗎?政府賣地還有意義嗎?一場正常的市場變化,讓中國住宅用地的供應體系受到社會的廣泛質疑。實際情況是,正像地方政府補貼開發商一樣,在整個住宅用地的供應上,地方政府已經失去了基本的市場原則,最后的底線也被突破。

 

2008年,隨著房地產市場出現逆轉,各大城市土地開始流拍,據不完全統計,全年大約有120幅住宅用地流拍,很多是以底價成交。這種情況的出現,本來是很正常的,說明地方政府的起拍價過高,不被市場認同,而且地價過高也帶來了房價的過快上漲,衍生了大量的泡沫,對樓市的健康發展不利。地方政府應該做的是重新評估住宅用地的價值,像房價一樣,能夠設法降到一個合適的水準。

 

中央政府是認可招拍掛制度的,盡管這種制度的設計還存在著巨大的缺陷。隨后,住宅用地兩年之內沒有開發,地方政府應該無償收回,重新掛牌。現在的實際情況是,已經拍出去的住宅用地,如果開發商認為地價高了,很多地方政府悄悄的把土地款退回給開發商,讓招拍掛變得毫無意義。至于兩年沒有開發的土地,多了去啦,大量的都沒有被收回,更談不上無償了。

 

在社會上產生巨大影響的,有這么幾起事件。一是上海普陀地王被退,這塊地位于上海市普陀區南部的長風生態商務區,是目前上海市中心地區最大的整體規劃開發地區之一。這個 4C南地塊占地近27000平方米,2007年9月這個地塊掛牌轉讓,經過440輪叫價,可以說是房地產拍賣史上最為激烈的角逐,最后,底價為3.14億元的這個地塊,被炒到了11.04億元,成為“普陀地王”。上海志成企業最終戰勝了綠地集團、鵬潤地產、上海新黃浦等大牌地產商,如愿以償拿到了這塊地。然而在3個月的規定期內,上海志成并沒有交齊土地款,經過延期后,土地款依舊沒有蹤影。而按照上海土地出讓格式合同的規定,上海志成企業退地后,將被扣除占合同金額10%的定金,也就是說,上海志成企業可能遭受1.1億元的巨額損失。事實上這件事,很快沒了消息。據講上海志成沒有損失。

 

二是上海的單價地王,南京東路163地塊。2007年8月,蘇寧環球集團旗下的南京蘇寧房地產開發有限公司,以“黑馬”姿態戰勝另外9家外資開發商獲得南京東路163地塊的,總地價高達44.04億元,其樓板價為66930元/平方米,成為內地的“單價地王”。業內估算,如加上建設規劃等費用,項目成本價格在8萬元/平方米以上。蘇寧房地產稱已經付清土地款,但本應于今年4月16日完成交接的南京東路163地塊似乎因涉及軌道交通建設等原因無法順利交接。蘇寧房地產此前透露,由于地塊下有上海軌道交通10號線站點,地鐵上物業的建設往往會受影響而擱置,因此公司將損失巨大。這個理由其實不是理由,政府既然打算出讓這塊地,就表示已經對這塊地的可開發進行過充分的評估,為什么一遇市場情況不好,就找出理由來退地,而且政府居然就把所有的地價款如數退回,把法律和公眾知情權置于何地呢?

 

全國各大城市地王退地的情況屢見不鮮,莊嚴并具有法律約束土地拍賣,實際上已經只是形式,因為沒有人來監督法律的執行。地方政府悍然挑戰的不僅僅是法律,而且是市場經濟的公平原則。當然,兩年之內沒有開發的住宅用地,政府沒有收回的就更多了。中國最大的地主,手上居然還有十年的住宅用地沒有開發。而這些土地大多抵押給了銀行,套取了甚至超過原價一兩倍的資金,并打包到境外上市,成了中國首富。

 

現在,許多城市的地方政府正在給已經到期的住宅用地開始展期,也就是說不開發也沒有關系,繼續持有,等待升值,牟取暴利。中央政府的政策其實已經如同一紙空文,毫無意義。2009年,市場將開始重新審視招拍掛的體制,不知能否誕生符合中國國情的住宅用地供應模式,民眾拭目以待。
 

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文章作者:牛刀
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